収支シュミレーションの診断

２回に分けてお話した収支シュミレーションができたら

その数字が適正なのかどうか目安に当てはめてを診断してみましょう。

まず、借入の返済はいくらぐらいが適正なのか？

実際の家賃から経費を引いた営業利益を年間返済額で割った数字・返済倍率が１．３以上なければその投資は危ないです。
入ってくる家賃１００万円に対して借入返済が７７万円では危ないということです。
できれば、返済は５０％以下に抑えたいところです。

最近は、金利が安いですが、無理なローンを組むとあとあと苦労するかもしれません。


そして、返済額と経費を合計したものが満室時家賃の７０％以下になるのが望ましいそうです。

何より、

物件が新しいうちは家賃も稼働率も高く、税金も安いですが、物件が古くなってくると家賃も入居率も下がるのに、借入返済額は変わらず、所得税は増えるのでキャッシュフローが悪くなるのが普通です。

そのことを見越した資金計画をしっかり立てましょう。