AD「広告宣伝費」

この前ちらっと聞いたお話

宅建業法では、仲介手数料は借主から家賃１カ月分。家主から家賃１か月分と決まっているそうです。
でも、実際は、仲介手数料ではなく、「広告宣伝費」という名目で家賃1か月分よりも多い客付け料が支払われることが多々あるとのこと。
仲介業者が少しでも儲けを多くしたいと思うのは当たり前のことで、同じような物件なら広告費が多くもらえる物件を優先的にお客さんに紹介するのが普通です。

こういうことがまかり通ると、お客さん（借主）にとっては不利益ですよね。純粋に良い物件、希望に合った物件を紹介してもらえず、広告宣伝費が高い物件を紹介されることにもなりかねません。

家主の方にしても住んでくれる人のためにせっかくいい物件を用意し、良心的な賃料で貸し出そうとしても、仲介業者に紹介してもらえないことにはお部屋探しをしている人に物件を見てもらうことすらできません。

最近はインターネットで借主が自分で検索して物件を直接探すこともできますが、まだまだ店頭で営業担当に紹介されてお部屋が決まる方の方が多いそうです。

家主が余計な広告宣伝費を出さないといけないとなるとそれは家賃にも跳ね返ってくるでしょうし、こういう慣例（？）はなんとか取り締まって仲介手数料1か月分のみに統一してほしいなと思います。

合名会社のメリット

不動産賃貸業をされている個人の方が節税のために法人を作るのが流行っているそうです。

所得税は増税化、法人税は減税化の流れなので、もっともなことだと思います。

法人というと、普通は「株式会社」を設立しますが、中には「合名会社」を作る方もいるようです。

合名会社は設立費用が株式会社よりは安いというメリットがありますが、そのほかはそれほど株式会社と違いはなく、特に理由がなければ社会的信用の高い株式会社を設立すればいいのではないかと個人的には思います。

合名会社のいちばんのデメリットは社員(出資者）が無限責任であることだと思います。
株式会社の株主は有限責任で出資額以上の負担を求められることはありませんが、合名会社の社員は、会社が債務超過の場合、個人の財産から返済しなければなりません。
とはいっても、株式会社であっても代表取締役は会社が借入をする場合、保証人になることを求められますし、場合によっては他の役員や代表の配偶者なども保証人になることを求められますから実質上は違いはあまりないかもしれません。

合名会社最大のメリットは債務超過の場合、相続時に控除対象になるということだと思います。
不動産賃貸業以外ではあまりないことかもしれませんが、個人で不動産賃貸業を営む人の中には相続税対策も兼ねて多額の借入をして建物を建てることがあります。

例えば、1億円の現金を持っている人が自己資金は入れず、借入金１億円で賃貸住宅を建てたとします。
相続税評価額は時価の８割くらいといわれていますし、貸家の場合はその７割の評価になりますから1億円の建物の評価は5600万円位でしょうか。（実際の金額は個別に変わる）

相続財産は
現金１億+建物５６００万-借入金１億＝５６００万円です。

次に株式会社を設立して建物を建てた場合、
会社の財産は
建物５６００万円-借入金１億＝－４４００万円ですが、相続税評価の時、債務超過であっても株価がマイナスとは見てくれませんので、

相続財産は　現金１億円+株式０円＝１億円です。


合名会社は個人と同じように計算しますので、こういう人の場合は株式会社でなく合名会社を設立する意味があると思います。

但し、年月とともに建物評価額は下がり、借入金は減り、家賃収入はたまるという変化がありますので、そのことも考慮に入れることが必要です。

収支シュミレーションの診断

２回に分けてお話した収支シュミレーションができたら

その数字が適正なのかどうか目安に当てはめてを診断してみましょう。

まず、借入の返済はいくらぐらいが適正なのか？

実際の家賃から経費を引いた営業利益を年間返済額で割った数字・返済倍率が１．３以上なければその投資は危ないです。
入ってくる家賃１００万円に対して借入返済が７７万円では危ないということです。
できれば、返済は５０％以下に抑えたいところです。

最近は、金利が安いですが、無理なローンを組むとあとあと苦労するかもしれません。


そして、返済額と経費を合計したものが満室時家賃の７０％以下になるのが望ましいそうです。

何より、

物件が新しいうちは家賃も稼働率も高く、税金も安いですが、物件が古くなってくると家賃も入居率も下がるのに、借入返済額は変わらず、所得税は増えるのでキャッシュフローが悪くなるのが普通です。

そのことを見越した資金計画をしっかり立てましょう。

収支シュミレーション②

　前回の続きです。

前回の実収入から借入返済や所得税や法人税を除いた経費を引いたものが営業純利益です。

経費の中には保守点検費、修繕費、広告宣伝費、様々なものが入ります。
（講師の方からの説明はなかったのでもしかしたら間違っているかもですが、同じ税金でも固定資産税はこちらに入れていいと思います。）

この部分は、オーナーの采配で変えられるものが多いと思います。
経費を徹底的に削減して利益を大きくするのか
多少経費をかけてでも家賃収入アップをして利益を大きくするのか自分で戦略を決められます。

そして営業利益から銀行への借入返済を除いたものが税引前の手残りです。

銀行への借入返済率が高く収益を圧迫しているときは、繰り上げ返済や借り換えができないか検討する必要があります。

この税引前の手残りをもとに税額が計算されるわけですが、
銀行への元金返済額は経費とは認められないので、その分をプラスし、
減価償却費をマイナスしたものが税法上の利益です。
それに税率をかけて計算した税金を支払った残りが実際の手残りです。

借入返済と減価償却（資産的支出は一度に経費に認められない）のせいで、実際手元に残るキャッシュと税務署のいう「今年のあなたの利益」（課税所得）には違いが出てくるのです。

課税所得が高い場合には節税策がないか考えてみましょう。

収支シュミレーション①

先日、株式会社アセットブレインの代表である池田建学さんのセミナーに参加してきました。

そこで学んだことの一部を私の意見も交えながらご紹介します。
（ちなみに用語はセミナーで教えていただいたものではなく、平易な言葉を使っています。）


他の事業でもそうですが、賃貸住宅経営をするためには事前に収入と支出、税額などを見積もり、健全経営ができるかどうかシュミレーションをすることが大事です。

賃貸住宅経営は利益率の高くない事業ですが、事前に収入額や支出額を見積もりやすいので、シュミレーションがしやすいので、事前にきちんとした分析をしていれば、失敗しにくい事業だと思います。

また、現在賃貸経営をされている方で手残り収入が少ないまたは赤字であるという方も同じ作業をして問題点を探る必要があります。

把握するべきものはまず、満室時の家賃収入。
（建築会社や仲介会社などに任せていると、相場よりも高い家賃設定がされていることがあるので、近隣の似たような物件と比較して妥当な家賃で計算するのがよいと思います。売主さんの中には、表面利回りを高く見せるため多少の空室に目をつぶっても高い家賃設定をしている方がいるそうです）
そこから、空室や家賃滞納のため入ってこなかった家賃をひいて、賃貸料の他の雑収入を加算したものが実収入です。

満室時の想定家賃と実収入の差が大きい方は
空室対策を行う
滞納家賃の取り立てに力を入れる
別の収入減がないか考える
などの対策が必要です。

（うちの場合は、あまり景観を損なわない範囲で広告看板を設置し広告料を得る、空いている駐車場は時間貸しするなどしています。）