消費税還付

「不動産を購入して消費税の還付を受けるお手伝いをします。」

という広告を時々見かけるのですが、ずっとどうやるのか不思議でした。

以前は比較的簡単にできたのですが、消費税法が何回か改正されて、消費税の還付を受けるのはかなり難しくなっているからです。



考え続けていて、ふと、一つ方法を思いつきました。

まず、

1年目　資本金1000万円以上で法人を設立します。

1年目は物件の購入準備期間にし、あまり会社を動かさないようにして、課税売り上げを1000万円以下に抑えます。

2年目、オフィス用物件の購入をします。資本金1000万円以上の会社は必然的に課税事業者なので、原則課税方式で消費税計算をすれば消費税の還付が受けられます。

3年目、購入した物件を売却します。基準期間(1年目）の売り上げが1000万円以下で、消費税免税業者になるので、売却価格にかかる消費税を収める必要はありません。

このまま会社を持っていても経費がかかるので、会社は解散します。

終わり



購入時期と売却時期がうまくいかないと使えないのですが、この方法がうまくいったら消費税分は得できるのかな？

それとも、仲介手数料（3％が購入時と売却時に）や登記費用（２％＋司法書士代）がかかるので、購入価格と売却価格が同じなら得しないのでしょうか？

そのほかにも、法人税や税務申告料、銀行からの借入金利もかかりますしね。
（そもそも、こんなことをするために銀行がお金を貸してくれるとは思えないですし・・・）

あまりいい方法ではありませんね。

万一、興味を持った方がいても、私がなんとなく思いついただけの方法なので、法律をよく読んだら、この方法は使えないということもありえますので、ご注意ください。

投資の前には税理士さんなどにご相談くださいね。



私は、謎解きとして考えただけなので・・・責任持てません・・・

税務セミナー つづき

先日の税務セミナーの中で発見した今まで知らなかったことなどです。

＊不動産所得の収入金額計上の時期は原則として契約により家賃を受け取る時期。
　前受経理が例外。

＊受け取った保証金のうち半分を返金することが初めから決まっている場合、保証金を受け取った時に半額を収入に計上する。

＊相続で収益物件を取得した場合、その登記費用も必要経費に計上できる。（Ｈ19～改正になった）

＊構築物も建物とは別で相続税の対象になる。

Ｈ30年税制改正

Ｈ30年税制改正セミナーを受講してきました。

所得税の改正が細かい。＞。＜
○○という場合は、こう。ｘｘという場合は、こう。
と場合分けが多すぎて覚えきれない。＞。＜
年末調整や確定申告のたびに確認するしかなさそうです。

書ききれないので、それ以外についてだけ書いておきます。

＊小規模宅地の評価減の要件が改正（4/1～）
これまで、3年以内に持家（配偶者所有も含）に居住したことがない人も対象でしたが、
そのうち、
・3年以内に3親等以内の親族、特別関係法人の所有する家屋に居住したことがあるもの、
・過去に自己の家屋に居住していたもの
が除外されることになりました。

また、相続開始前3年以内に貸付を始めた貸付用宅地は適用が受けられなくなります。
（3年以上事業的規模で貸付を行っている場合は適用を受けられます）

＊農地の納税猶予制度の見直し
Ｈ34年で生産緑地法ができて30年を迎えるが、その時生産緑地を選択した土地は、30年経過後10年間延長可能となります。（2022年問題解決になるかな？）

＊社団法人を利用した相続税対策封じ
役員の1/3が同族の社団法人に寄付をした場合、贈与税が課される。（4/1～）
役員の1/2が同族の社団法人の資産は他の同族役員に相続があったものとみなし、相続税を課税する。

＊社会保険料控除(Ｈ29年～）
本人が支払った社会保険料でなくても、生計を一にする扶養親族の負担した社会保険料を控除することが可能になる。（年金から天引きされている社会保険料なども対象になります。）

＊広大地の判定方法が変わる
判断がわかりやすくなった。使える幅は広がるが、評価減の額は小さくなる模様。

＊非上場株式の納税猶予
中小企業の株式を事業継承者が相続する場合、その相続税の80％を納税猶予する。
（資産管理会社を除く）
（非同族の社員が5人以上いることなどその他にも条件あり）

＊青色申告特別控除の改正
今まで65万円だった控除が55万円になります。
ただし、電子申告を行った場合または総勘定元帳の電磁的記録を行っているものは、65万円の控除を受けられます。

年末調整

先日、確定申告に関して書かれた記事でちょっと気になるものを見つけました。

会社が年末調整してくれていない場合、
税金が取られ過ぎていることが多いので、
自分で確定申告しましょうという趣旨の内容で、
それ自体は間違いではありません。

でも、会社が年末調整しない理由について、
「年末調整事務は手間がかかるので、
面倒くさがってやらないことがある」
というようなことが書かれていたのには意義ありです！

確かに、なかには、そういう会社もあるかもしれません。
でも、会社が年末調整するかどうかは、
その従業員が「扶養控除等異動申告書」を提出しているかどうかで決まります。
その書類を提出していれば、収入が2000万円超の人など
年末調整の対象とならない人を除き、年末調整してくれるはずです。

「扶養控除等異動申告書」は、１つの勤務先にしか提出できません。
それを提出していないということは、
他にメインの勤務先があるとみなされ、
年末調整してもらえません。

なぜそういう制度になっているかというと
所得税のとりっぱぐれを防ぐためです。
例えば、２か所以上に勤務していて
それぞれの収入が100万円の人がいたとします。

それぞれの会社が他に勤務先があることを知らず、
年末調整してしまうとその人の所得税は0円です。
でも、合算すると200万円の所得があるので、
基礎控除以外の控除がないと仮定すると
所得税を払わなければなりません。
その人が正直に確定申告すればいいのですが、
確定申告しなければ国は税金を取り逃してしまいます。

そこで、年末調整をするのは、
「扶養控除等異動申告書」を提出した
一か所だけになっているのです。
そして、2か所目の勤務先では、
月々の給料の額が少なくても
所得税の天引きをしなければいけないことになっており、
所得税を逃れられないような仕組みになっているのです。

また冒頭で紹介した記事には、
「天引きされる源泉徴収税額は、驚くほどいい加減である」
と書かれていました。
年末調整すると過不足が生じることや、
扶養家族数、甲乙丙のどれに該当するかによって
同じ給料の額でも源泉税額が変わることで、
そう思われたのかもしれませんが、
源泉徴収税額というのは、きちんと決められており、
大抵の会社では国税庁の指導を守っているはずです。
（甲：扶養控除等異動申告書を提出した人
乙：扶養控除等異動申告書を提出していない人
丙：日雇い労働者など）

以上、経理からの主張でした！

AD「広告宣伝費」

この前ちらっと聞いたお話

宅建業法では、仲介手数料は借主から家賃１カ月分。家主から家賃１か月分と決まっているそうです。
でも、実際は、仲介手数料ではなく、「広告宣伝費」という名目で家賃1か月分よりも多い客付け料が支払われることが多々あるとのこと。
仲介業者が少しでも儲けを多くしたいと思うのは当たり前のことで、同じような物件なら広告費が多くもらえる物件を優先的にお客さんに紹介するのが普通です。

こういうことがまかり通ると、お客さん（借主）にとっては不利益ですよね。純粋に良い物件、希望に合った物件を紹介してもらえず、広告宣伝費が高い物件を紹介されることにもなりかねません。

家主の方にしても住んでくれる人のためにせっかくいい物件を用意し、良心的な賃料で貸し出そうとしても、仲介業者に紹介してもらえないことにはお部屋探しをしている人に物件を見てもらうことすらできません。

最近はインターネットで借主が自分で検索して物件を直接探すこともできますが、まだまだ店頭で営業担当に紹介されてお部屋が決まる方の方が多いそうです。

家主が余計な広告宣伝費を出さないといけないとなるとそれは家賃にも跳ね返ってくるでしょうし、こういう慣例（？）はなんとか取り締まって仲介手数料1か月分のみに統一してほしいなと思います。

合名会社のメリット

不動産賃貸業をされている個人の方が節税のために法人を作るのが流行っているそうです。

所得税は増税化、法人税は減税化の流れなので、もっともなことだと思います。

法人というと、普通は「株式会社」を設立しますが、中には「合名会社」を作る方もいるようです。

合名会社は設立費用が株式会社よりは安いというメリットがありますが、そのほかはそれほど株式会社と違いはなく、特に理由がなければ社会的信用の高い株式会社を設立すればいいのではないかと個人的には思います。

合名会社のいちばんのデメリットは社員(出資者）が無限責任であることだと思います。
株式会社の株主は有限責任で出資額以上の負担を求められることはありませんが、合名会社の社員は、会社が債務超過の場合、個人の財産から返済しなければなりません。
とはいっても、株式会社であっても代表取締役は会社が借入をする場合、保証人になることを求められますし、場合によっては他の役員や代表の配偶者なども保証人になることを求められますから実質上は違いはあまりないかもしれません。

合名会社最大のメリットは債務超過の場合、相続時に控除対象になるということだと思います。
不動産賃貸業以外ではあまりないことかもしれませんが、個人で不動産賃貸業を営む人の中には相続税対策も兼ねて多額の借入をして建物を建てることがあります。

例えば、1億円の現金を持っている人が自己資金は入れず、借入金１億円で賃貸住宅を建てたとします。
相続税評価額は時価の８割くらいといわれていますし、貸家の場合はその７割の評価になりますから1億円の建物の評価は5600万円位でしょうか。（実際の金額は個別に変わる）

相続財産は
現金１億+建物５６００万-借入金１億＝５６００万円です。

次に株式会社を設立して建物を建てた場合、
会社の財産は
建物５６００万円-借入金１億＝－４４００万円ですが、相続税評価の時、債務超過であっても株価がマイナスとは見てくれませんので、

相続財産は　現金１億円+株式０円＝１億円です。


合名会社は個人と同じように計算しますので、こういう人の場合は株式会社でなく合名会社を設立する意味があると思います。

但し、年月とともに建物評価額は下がり、借入金は減り、家賃収入はたまるという変化がありますので、そのことも考慮に入れることが必要です。

収支シュミレーションの診断

２回に分けてお話した収支シュミレーションができたら

その数字が適正なのかどうか目安に当てはめてを診断してみましょう。

まず、借入の返済はいくらぐらいが適正なのか？

実際の家賃から経費を引いた営業利益を年間返済額で割った数字・返済倍率が１．３以上なければその投資は危ないです。
入ってくる家賃１００万円に対して借入返済が７７万円では危ないということです。
できれば、返済は５０％以下に抑えたいところです。

最近は、金利が安いですが、無理なローンを組むとあとあと苦労するかもしれません。


そして、返済額と経費を合計したものが満室時家賃の７０％以下になるのが望ましいそうです。

何より、

物件が新しいうちは家賃も稼働率も高く、税金も安いですが、物件が古くなってくると家賃も入居率も下がるのに、借入返済額は変わらず、所得税は増えるのでキャッシュフローが悪くなるのが普通です。

そのことを見越した資金計画をしっかり立てましょう。

収支シュミレーション②

　前回の続きです。

前回の実収入から借入返済や所得税や法人税を除いた経費を引いたものが営業純利益です。

経費の中には保守点検費、修繕費、広告宣伝費、様々なものが入ります。
（講師の方からの説明はなかったのでもしかしたら間違っているかもですが、同じ税金でも固定資産税はこちらに入れていいと思います。）

この部分は、オーナーの采配で変えられるものが多いと思います。
経費を徹底的に削減して利益を大きくするのか
多少経費をかけてでも家賃収入アップをして利益を大きくするのか自分で戦略を決められます。

そして営業利益から銀行への借入返済を除いたものが税引前の手残りです。

銀行への借入返済率が高く収益を圧迫しているときは、繰り上げ返済や借り換えができないか検討する必要があります。

この税引前の手残りをもとに税額が計算されるわけですが、
銀行への元金返済額は経費とは認められないので、その分をプラスし、
減価償却費をマイナスしたものが税法上の利益です。
それに税率をかけて計算した税金を支払った残りが実際の手残りです。

借入返済と減価償却（資産的支出は一度に経費に認められない）のせいで、実際手元に残るキャッシュと税務署のいう「今年のあなたの利益」（課税所得）には違いが出てくるのです。

課税所得が高い場合には節税策がないか考えてみましょう。

収支シュミレーション①

先日、株式会社アセットブレインの代表である池田建学さんのセミナーに参加してきました。

そこで学んだことの一部を私の意見も交えながらご紹介します。
（ちなみに用語はセミナーで教えていただいたものではなく、平易な言葉を使っています。）


他の事業でもそうですが、賃貸住宅経営をするためには事前に収入と支出、税額などを見積もり、健全経営ができるかどうかシュミレーションをすることが大事です。

賃貸住宅経営は利益率の高くない事業ですが、事前に収入額や支出額を見積もりやすいので、シュミレーションがしやすいので、事前にきちんとした分析をしていれば、失敗しにくい事業だと思います。

また、現在賃貸経営をされている方で手残り収入が少ないまたは赤字であるという方も同じ作業をして問題点を探る必要があります。

把握するべきものはまず、満室時の家賃収入。
（建築会社や仲介会社などに任せていると、相場よりも高い家賃設定がされていることがあるので、近隣の似たような物件と比較して妥当な家賃で計算するのがよいと思います。売主さんの中には、表面利回りを高く見せるため多少の空室に目をつぶっても高い家賃設定をしている方がいるそうです）
そこから、空室や家賃滞納のため入ってこなかった家賃をひいて、賃貸料の他の雑収入を加算したものが実収入です。

満室時の想定家賃と実収入の差が大きい方は
空室対策を行う
滞納家賃の取り立てに力を入れる
別の収入減がないか考える
などの対策が必要です。

（うちの場合は、あまり景観を損なわない範囲で広告看板を設置し広告料を得る、空いている駐車場は時間貸しするなどしています。）

相続税について調べるなら・・

相変わらず相続税に取り組んでいるこの頃です。

相続税のことを勉強するのにとってもいいサイトを見つけました。

http://www.moritax.jp/

国税庁のホームページにも書いてあるものの、説明が難しくていまいちよくわからないのですが、
森田さんの解説はわかりやすいです。

不整形地の評価の仕方がやっとわかってきました。

土地をたくさん持っている人の相続税はほんとにややこしいです。